Ilustrasi perumahan/magnific.com
Harianjogja.com, JAKARTA—Rencana KPR subsidi dengan tenor hingga 40 tahun dinilai belum tentu menjadi jalan keluar untuk membuat rumah lebih terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). The Housing and Urban Development (HUD) Institute justru menilai pemerintah perlu mengoptimalkan subsidi uang muka dan bunga agar cicilan lebih ringan tanpa membebani masyarakat terlalu lama.
Ketua Umum HUD Institute Zulfi Syarif Koto mengatakan tenor KPR 20 tahun sebenarnya masih cukup. Jika pemerintah ingin menekan besaran cicilan bulanan, perpanjangan tenor hingga 30 tahun dinilai sudah memadai dibandingkan langsung memberikan tenor 40 tahun.
"Terkait KPR 40 tahun dari awal The HUD Institute tidak terlalu menyetujuinya karena menurut kami yang sekarang saja tenor 20 tahun cukup, atau kalau memang alasannya untuk meningkatkan keterjangkauan cicilan menurut kami 30 tahun saja sudah cukup," ujar Zulfi kepada Bisnis, dikutip Minggu (13/9/2026).
Menurut Zulfi, persoalan utama yang perlu diperhatikan bukan hanya besaran cicilan saat ini, tetapi juga lamanya masyarakat harus menanggung kewajiban pembiayaan.
KPR 40 Tahun Berpotensi Jadi Beban Panjang
Zulfi memberikan gambaran bahwa masyarakat umumnya mulai mengakses pembelian rumah ketika berusia sekitar 20 tahun. Apabila pembiayaan menggunakan tenor 40 tahun, cicilan baru selesai ketika debitur memasuki usia 60 tahun.
Kondisi tersebut dinilai perlu menjadi perhatian karena debitur dapat memasuki usia yang tidak lagi produktif ketika kewajiban KPR masih berjalan. Tenor yang semakin panjang memang dapat menekan cicilan bulanan, tetapi sekaligus memperpanjang beban finansial masyarakat.
Karena itu, Zulfi mendorong pemerintah mengkaji instrumen lain untuk meningkatkan keterjangkauan rumah subsidi. Salah satu opsi yang disebutnya adalah memperbarui skema subsidi uang muka atau down payment (DP) agar mengikuti perkembangan harga rumah subsidi.
Subsidi DP Dinilai Perlu Disesuaikan
Zulfi mencontohkan harga rumah subsidi yang saat ini mencapai Rp166 juta. Dengan nilai tersebut, pemerintah dinilai dapat mempertimbangkan uang muka sebesar 10% atau sekitar Rp16 juta, dengan sebagian biaya tersebut ditanggung melalui subsidi pemerintah.
"Bila harga rumah subsidi sekarang Rp166 juta, perlu dipertimbangkan biaya uang mukanya 10% yakni Rp16 juta, sebagian disubsidi pemerintah, itu baru membantu," jelas Zulfi.
Menurut dia, patokan uang muka Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sebesar Rp4 juta masih menggunakan formula lama. Angka tersebut diterapkan ketika harga rumah subsidi masih berada di kisaran Rp47 juta.
Dengan adanya kenaikan harga rumah subsidi, Zulfi menilai formula subsidi DP perlu kembali dievaluasi agar dukungan pemerintah tetap relevan dengan kemampuan masyarakat membeli rumah.
Selain uang muka, tingkat bunga pembiayaan juga disebut dapat menjadi instrumen untuk meningkatkan keterjangkauan KPR. Zulfi menilai penurunan bunga menjadi 3% berpotensi membantu menekan cicilan tanpa harus memperpanjang tenor hingga 40 tahun.
"Opsi lainnya kalau memang benar-benar ingin meningkatkan keterjangkauan secara finansial ya bunganya jangan 5%, coba diubah jadi 3% misalnya. Dengan tenor 20 tahunan kan ya tetap affordable," pungkas Zulfi.
Aturan Tenor KPR 40 Tahun Sudah Terbit
Di sisi lain, pemerintah telah mengatur skema KPR dengan tenor hingga 40 tahun untuk rumah tapak maupun rumah susun di lingkup Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP).
Ketentuan tersebut tercantum dalam Keputusan Menteri PKP No. 1721/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Satuan Rumah Susun Umum Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat. Aturan serupa terdapat dalam Keputusan Menteri PKP No. 1722/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Rumah Umum Tapak Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat.
Meski demikian, kedua beleid tersebut belum mengatur secara rinci mekanisme teknis penyaluran pembiayaan KPR dengan tenor 40 tahun. Regulasi tersebut baru menetapkan kriteria unit hunian yang dapat dibeli menggunakan skema tersebut.
Untuk rumah susun, luas lantai satuan hunian ditetapkan minimal 21 meter persegi (m²) dan maksimal 45 m². Sementara rumah tapak memiliki luas lahan efektif minimal 60 m² dan maksimal 200 m², dengan luas lantai minimal 21 m² dan maksimal 36 m².
"Bahwa dalam rangka meningkatkan daya beli, keterjangkauan, dan akses pembiayaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, perlu didukung dengan perubahan jangka waktu kredit/pembiayaan perumahan hingga mencapai paling lama 40 tahun," bunyi beleid tersebut.
Dengan demikian, wacana KPR subsidi tenor 40 tahun kini berada pada persimpangan antara kebutuhan menekan cicilan dan risiko memperpanjang beban pembiayaan MBR. Bagi HUD Institute, alternatif berupa penyesuaian subsidi DP serta penurunan bunga menjadi 3% perlu dipertimbangkan sebelum tenor diperpanjang hingga empat dekade.
Cek Berita dan Artikel yang lain di Harian Jogja, dan edisi cetak versi elektronik kami hadir di Epaper Harian Jogja.
Sumber : Bisnis
Sunartono Jurnalis Harian Jogja, bagian dari Bisnis Indonesia Group menulis untuk media cetak dan online
